Aktuální judikatura obecných soudů (založená zejména na rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1499/2015) pak i případy, v nichž se nabyvatel pouze před prodejem nepokusil vyjednat si přístup k nemovitosti s vlastníkem sousedního pozemku, zásadně označuje jako hrubou nedbalost. Problémem tohoto přístupu však je, že soudy takto rozhodují bez ohledu na konkrétní okolnosti věci a bez zvážení váhy práv stojících v kolizi. To má zcela zásadní dopad na reálnou ekonomickou „hodnotu“ vlastnického práva a navíc to představuje citelný zásah do ústavně garantovaného práva vlastnit majetek. K tomu Ústavní soud konstatuje, že nabytí nemovité věci bez spojení s veřejnou cestou nelze v České republice s ohledem na historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví považovat za projev hrubé nedbalosti. V tuzemských podmínkách jsou totiž v důsledku tohoto vývoje stavby stojící na cizím pozemku (nezřídka s nedostatečným přístupem) velmi častým jevem. Za situace, kdy stát po desítky let toleroval vznik takových majetkových poměrů, se jeví nespravedlivé, jestliže nyní neproporcionálně odpírá vlastníkům nemovitostí s nedostatečným přístupem ochranu vlastnického práva prostřednictvím zřízení věcného břemene nezbytné cesty. Spravedlivé rovnováhy mezi ústavně garantovanými právy stěžovatelů a vedlejší účastnice bylo přitom možno dosáhnout stanovením odpovídající výše náhrady za zřízení takového břemene. Stěžovatelé a vedlejší účastnice spolu o režimu užívání pozemku za účelem přístupu k nemovitosti jednali, nemohli však nalézt shodu na výši náhrady. Klíčovým problémem se stanovení výše náhrady jevilo i obecným soudům. Podle názoru Ústavního soudu by při určení výše náhrady obecnými soudy mohly být v plném rozsahu a spravedlivě zohledněny veškeré relevantní okolnosti, jako jsou například okolnosti nabytí nemovitosti, způsob nabytí spoluvlastnických podílů či zejména ekonomické souvislosti věci, tj. právě skutečnost, že majetkoprávní vztahy k nemovitostem a okolním pozemkům mohly mít vliv na tržní cenu nemovitosti.

Text nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 1587/20 je dostupný  zde (217 KB, PDF).

Lacus ut